70万円で買ったボロ戸建て。
前回の記事では、残置物から26万円のお宝が出てきた話を書きました。
前回の記事：ボロ戸建ての残置物からお宝26万円。買取で損しない教訓【実体験】
今回は、この家をどう直したのか。リフォームの全記録と、かかった費用約80万円の内訳を公開します。
先に全体像をお見せします。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 業者リフォーム一式 | 693,000円 |
| 畳・障子の張り替え | 55,170円 |
| 庭・水場クリーニング | 13,680円 |
| 照明・インターホンなど設備 | 約40,000円 |
| DIY材料（100均・ホームセンター） | 約20,000円 |
| 合計 | 約804,000円 |
6DKの戸建てをこの金額で貸せる状態にできた理由と、
「どこにお金をかけて、どこを削ったか」の判断基準を、部屋ごとに書いていきます。
リフォームの方針は「ゼロに戻す」
リフォームを始める前に、先輩大家さんに教わった言葉があります。
「ゼロに戻す」
ボロ戸建てのリフォームは、やり出したら止まりません。
これもしたい、あれもしたい。でもお金をかけるほど利回りは下がるし、時間もかかる。
だから「おしゃれにする」のではなく、「普通に住める状態に戻す」。
マイナスをゼロにすることだけに徹しました。
ただし、1箇所だけ例外を作りました。それは後ほど。
ダイニングキッチン：唯一「プラス」にした場所（約22万円）
「ゼロに戻す」の例外がキッチンです。
賃貸の決定権は、女性が握っていることが多い。
だから内見で女性から注目されるキッチンだけは、「ゼロ」ではなく「ちょいプラス」を狙いました。
古い流し台を撤去して、キッチンを丸ごと新品に交換。
主な費用はこちら。
- 流し台・コンロ台（新品）：約67,000円
- 設置工賃：45,000円
- 水栓交換：24,000円
- 床のクッションフロア張り替え：約42,000円
- 壁クロス張り替え・吊戸棚撤去など：約34,000円
新品のキッチンと聞くと高そうですが、型落ちや施主支給をうまく使えば、材料費は定価の6割ほどに抑えられます。
和室→洋室化：一石二鳥のリフォーム（約13万円）
奥の和室は、畳をやめて洋室に変えました。
目的は2つです。
- 和室より洋室の方が賃貸需要がある
- 床の傾きを軽減できる
古い戸建てにありがちな床の傾き。
畳を撤去して根太から組み直すことで、洋室化と傾き補正が同時にできます。
まさに一石二鳥のリフォームでした。
トイレ：材料ほぼ100均のDIY（数千円）
トイレはほとんど自分でDIYしました。
材料はほぼ100均。壁紙を貼るだけ。床のクッションフロアだけはプロに依頼しました。
ボロ戸建て、水回りは綺麗にが鉄則。
古いトイレでも、壁と床が綺麗なだけで印象は大きく変わります。
初めてのDIYでしたが、壁紙を貼るだけなら初心者でも十分できました。
畳・障子・庭：くらしのマーケットで安く
残った和室の畳の張り替えと障子は、くらしのマーケットでまとめて依頼して55,170円。
まとめて頼んだことで、かなり安く済みました。
草木がボーボーだった庭と水場のクリーニングは13,680円。
大掛かりなリフォームは職人さんに、単発の作業はくらしのマーケットで比較して依頼。
この使い分けで費用をかなり抑えられます。
安くできた3つの理由
6DKを約80万円。相場と比べるとかなり安く済んだと思います。理由は3つです。
1. 個人の職人さんに直接依頼できた
行動して人脈を作った結果、知人の紹介で個人の職人さんに直接お願いできました。
リフォーム会社を通すと中間マージンが乗りますが、直接依頼ならその分が丸ごと浮きます。
第1回の記事で書いた「会社脱出装置の条件：人脈」が、さっそく効いた形です。
2. 施主支給を活用した
クッションフロアや照明、インターホンなどは自分で買って、取り付けだけお願いする「施主支給」に。
ネットやホームセンターで安く買えるものは、自分で調達した方が安くなります。
3. できることは自分でやった
トイレの壁紙、掃除、細かい補修は自分で。高圧洗浄機も買わずにレンタル（550円）で済ませました。
ただし、なんでもDIYがいいわけではありません。
床や水回りの工事など、仕上がりが入居の決め手になる箇所はプロに任せる。
「自分でやるのは、失敗してもやり直せる箇所だけ」が私の線引きです。
まとめ：80万円の使いみちは「メリハリ」
振り返ると、今回のリフォームは徹底してメリハリでした。
- キッチンにはお金をかける（決定権を持つ人に響く場所だから）
- 内装はゼロに戻すだけ（おしゃれは家賃に反映されないから）
- 自分でできることは自分で（ただし勝負どころはプロに）
これで70万円の家が、家賃5万円で貸せる状態になりました。
次回は、この家に入居者さんを迎えるまでの話。
初めての入居付け、リアルタイム実況記を書く予定です。
▶ 前回の記事：ボロ戸建ての残置物からお宝26万円。買取で損しない教訓【実体験】