【収支公開】ボロ戸建て1棟目、実質利回り30%の全内訳

不動産投資の情報を調べていると、表面利回りの数字ばかりが目につきます。
でも本当に知りたいのは、諸費用も経費も引いた「手元に残る数字」ですよね。

私は2025年11月に70万円のボロ戸建てを購入し、リフォームを経て、2026年7月に入居が決まりました。

この記事では、購入からリフォーム、入居までにかかった費用と、実際の家賃収入をすべて公開します。
仲介手数料も、登記費用も、残置物の処分費も、すべて含めた本当の数字です。

結論から言うと、総投資額は約192万円。実質利回りは約30%でした。

「不動産投資には資金力や特別な才能が必要」だと思っていた頃の自分に、見せてあげたい数字です。

収支の全体像

細かい話に入る前に、まず全体像をお見せします。

不動産投資の広告でよく見る「利回り8%」「高利回り12%」といった数字と比べると、桁が違うように見えるかもしれません。

でもこれは、私が特別だったわけではありません。

安く買って、自分で手を動かして直して、地道に入居付けをした。
ボロ戸建て投資では、この積み重ねで数字が作れます。

ここから、内訳を公開していきます。

購入時にかかった費用【約126万円】

まずは物件を手に入れるまでにかかったお金です。

項目	金額
物件価格	700,000円
仲介手数料	330,000円
登記費用（司法書士）	198,200円
固定資産税の精算分	9,486円
不動産取得税	20,000円
近隣への挨拶・雑費など	約5,000円
合計	1,262,000円

物件価格は70万円。
でも実際に支払ったのは、その1.8倍の約126万円でした。

「物件価格＝買値」ではない

ここが、私が最初に驚いたポイントです。

70万円の物件を買うのに、諸費用だけで56万円。
物件価格とほぼ同額に近い金額が上乗せされました。

特に大きかったのが、この2つです。

安い物件を狙う人ほど、「物件価格＋50万円前後」を見ておくと現実的です。
私の場合、70万円の物件でしたが、購入時点で126万円が必要でした。

残置物は「費用」ではなく「収入」になった

ボロ戸建てを買うとき、多くの人が身構えるのが残置物です。

前の所有者の家財道具がそのまま残っている。処分にはお金がかかる。
だから安く買えるけれど、その分の費用は覚悟しなければいけない。

私もそう思っていました。
でも実際の収支は、こうなりました。

項目	金額
不用品回収業者（3社に依頼）	－176,000円
ゴミ処理手数料・ゴミ袋など	－6,619円
買取による売却収入	＋324,204円
差引	＋141,585円

処分費に約18万円かかりましたが、売却収入が約32万円。
差し引きで約14万円のプラスになりました。

何が売れたのか

出てきたものは、現金、古銭、大量の祝儀袋、金庫、勲章、そしてアクセサリー類。

なかでも大きかったのが、アクセサリーの買取で26万円。ゴールドが混ざっていたようです。

ここで大事なのが、買取は必ず相見積もりを取ること。

後から見つけたカメオを3店舗で査定に出したところ、
最初の店で1万円、次の店で1万8,000円、最後の店で3万5,000円。
同じ日に、同じ物を査定してもらって、3.5倍の差がつきました。

残置物の詳しい話は、こちらの記事に書いています。

▶ 【残置物】ボロ戸建てからお宝26万円。買取で損しない教訓

残置物は「リスク」ではなく「未知数」

もちろん、ボロ戸建てでお宝が出るのはレアケースで、
処分費だけが出ていくケースのほうが圧倒的に多いです。

ただ、最初から「ゴミ」だと決めつけて一括処分してしまうと、あったかもしれない収入は永遠にわかりません。

処分する前に一度、売れるものが混ざっていないか確認する。それだけで結果は変わります。

リフォーム費用【約80万円】

6DKの戸建てを、貸せる状態に戻すためにかかった費用です。

項目	金額
業者リフォーム一式	693,000円
畳・障子の張り替え	55,170円
庭・水場クリーニング	13,680円
照明・インターホンなど設備	約40,000円
DIY材料（100均・ホームセンター）	約20,000円
合計	約804,000円

6DKでこの金額に収まったのは、3つの理由があります。

1. 知人の紹介で、個人の職人さんに直接依頼できた
リフォーム会社を通すと中間マージンが乗ります。直接お願いできたことで、その分が浮きました。

2. 施主支給を活用した
クッションフロア、照明、インターホンなどは自分で購入し、取り付けだけをお願いしました。

3. できることは自分でやった
トイレの壁紙は100均の材料でDIY。高圧洗浄機も購入せず、550円でレンタルしました。
方針として決めていたのは、先輩大家さんに教わった「ゼロに戻す」という言葉です。

おしゃれにするのではなく、普通に住める状態に戻す。マイナスをゼロにすることだけに徹しました。

ただし1箇所だけ、キッチンには例外的にお金をかけています。
賃貸の決定権は女性が持っていることが多いからです。

リフォームの詳細は、こちらの記事で公開しています。

▶ 【リフォーム】ボロ戸建て6DKを約80万円で再生した全記録

家賃収入と、毎年かかる経費

ここまでが「出ていったお金」の話でした。次は「入ってくるお金」です。

月の手取りは52,000円

最終的に決まった賃貸条件はこちらです。

項目	金額
家賃	49,000円
管理費	2,000円
ペット飼育分	2,000円
入居者さんの支払額	53,000円
管理料（仲介さんへ）	－1,000円
手取り	52,000円

年間にすると、624,000円です。

家賃を49,000円に設定したのには理由があります。

仲介さんから「4万円台に見せた方がいい」とアドバイスをもらったからです。

入居希望者はポータルサイトで「5万円以下」と絞り込んで検索します。
50,000円だとギリギリの境目になってしまう。

総額は変わらなくても、見え方が変わる。この発想はありませんでした。

毎年かかる経費は約5万円

家賃がまるまる手元に残るわけではありません。毎年これだけの費用がかかります。

項目	年額
固定資産税（年4期）	約37,600円
火災保険（5年一括を年割り）	11,622円
合計	約49,200円

固定資産税は年4回に分けての納付です。1期あたり約9,400円。

金額は大きくありませんが、年に数回しかない支払いなので、うっかり忘れそうになったことがあります。
一括で振込みする方法もあるので、そちらの方が安全です。

火災保険は5年一括で58,110円。年あたりに直すと11,622円になります。

もともとは駐車場代も年間60,000円かかっていました。

でも入居者さんが車を使わないとのことだったので、契約していた駐車場を解約。
これで年間6万円の固定費が浮きました。

家賃を3,000円下げる代わりに、固定費を6万円削る。
入居付けの交渉で学んだ、いちばん大きな判断でした。

表面利回りと実質利回りの計算

ここまでの数字をもとに、利回りを計算します。

表面利回りは約32%

表面利回りは、年間家賃収入を総投資額で割った数字です。

624,000円 ÷ 1,919,720円 = 約32.5%

物件情報サイトに載っているのは、たいていこの表面利回りです。
ただしこの数字には、毎年かかる経費が含まれていません。

実質利回りは約30%

経費を引いた実質利回りはこうなります。

（624,000円 － 49,200円）÷ 1,919,720円 = 約30%

一般的に、区分ワンルームマンションの実質利回りは3〜5%程度と言われます。
桁がひとつ違う数字になりました。

当初の想定は22%だった

実は購入した時点での想定は、実質利回り22%でした。
そこから30%まで改善したのは、入居付けの過程で2つの判断をしたからです。

1. 駐車場を解約した（年間6万円の削減）
入居者さんが車を使わないとわかったタイミングで、借りていた駐車場を解約しました。
家賃を3,000円下げる代わりに、年6万円の固定費を削減。差し引きでプラスです。

2. ペット可にした（年間2.4万円の増加）

入居後にペット飼育の申請があることがわかり、覚書を交わして月2,000円を上乗せしました。

買ったあとでも、利回りは動かせる。 これが1棟目でいちばん大きな学びでした。

物件を買うときの数字は、あくまでスタート地点です。
固定費を見直し、条件を組み替えることで、数字は後からでも改善できます。

この数字をどう見るか

実質利回り30%。数字だけ見ると、かなり良い結果です。

ただ、正直に補足しておきたいことがあります。

この数字には「自分の労働」が含まれていない

残置物の片付け、業者探し、買取店回り、トイレのDIY、掃除、内見の準備。

これらにかけた時間を時給換算して費用に入れたら、利回りはもっと下がります。

ボロ戸建て投資は「安く買える」のではなく、「自分が動く分だけ安くなる」という表現のほうが正確です。

それでも、この投資を選んだ理由

私がワンルームマンション投資ではなくボロ戸建てを選んだのは、3つの理由からです。

192万円という金額は、決して安くはありません。
でも、数千万円の融資を組んで毎月持ち出しが出る投資と比べれば、リスクの大きさはまったく違います。

そして何より、自分でコントロールできる。

リフォームの内容も、家賃の設定も、どこにお金をかけるかも、全部自分で決められます。
うまくいかなければ、自分で手を打てる。

この感覚が、会社員として働くだけでは得られないものでした。

まとめ

70万円で買ったボロ戸建て。
総投資額は約192万円、実質利回りは約30%になりました。

改めて数字を並べます。

項目	金額
購入費用	約126万円
リフォーム費用	約80万円
残置物の収支	－約14万円
総投資額	約192万円
年間家賃収入	624,000円
年間経費	約49,200円
実質利回り	約30%

「不動産投資には、まとまった資金と特別な才能が必要」
そう思い込んで、何年も動けずにいました。

でも実際には、200万円弱の現金で1棟目を持つことができました。
特別な資格も、コネも、大きな元手も必要ありませんでした。

必要だったのは、動いてみることだけです。

この1棟目がどう始まって、どう形になったのか。それぞれの記事で公開しています。

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