・ボロ戸建てを買ったけど、なかなか入居者が決まらない
・空室が続いて、このまま決まらなかったらどうしよう
・入居付けって、実際どうやって進めるのが正解なの？
初めての賃貸経営で入居者が決まらないと、本当に不安になりますよね。
私が買ったボロ戸建ても、現地を見て30分で購入を即決したのに、
いざ貸すとなったら入居者が決まるまで約4ヶ月かかりました。
初めての申込みに喜んだのも束の間、まさかの入居延期、
そして音沙汰なし。。。順調なことは一つもありませんでした。
この記事では、サラリーマン大家の私が経験した「入居付けの全記録」を、
当時のXでの実況とともに時系列で公開します。
読めば、入居付けがうまくいかないときに何をすべきか、リアルな打ち手のイメージがつかめるはずです。
同じように空室で悩んでいる方の、ヒントになれば嬉しいです。
入居者募集スタート（2026年2月末）
リフォームが終わり、2026年2月末から入居者の募集を開始しました。
家賃は50,000円＋管理費3,000円の、総額53,000円。
駐車場も月5,000円で近隣に確保していました。
6DKの広さがあるので、ターゲットはファミリー層。
地元の仲介会社さんにお願いして、ポータルサイトへの掲載が始まりました。
正直、この時点ではかなり楽観的でした。
「リフォームもきれいにできたし、この家賃なら決まるだろう」
そう思っていました。
そして募集開始からしばらくして、初めての申込みが入ります。
52歳の男性、おひとりでの入居希望。
ファミリー層を想定していたので少し意外でしたが、
それでも「ついに決まった！」と嬉しかったのを覚えています。
ただ、条件面で相談がありました。
・家賃を総額53,000円→50,000円にしてほしい
・駐車場は使わない
3,000円の値下げは正直痛い。
でも仲介さんから「駐車場を使わないなら、借りている駐車場を解約すれば経費が浮きますよ」
とアドバイスをもらいました。
すぐに入居してくれることもあり、条件を受け入れることに。
家賃は下がるけれど、駐車場代（月5,000円）が浮くので、収支としてはむしろプラス。
目先の家賃額だけでなく、固定費とセットで考える。これが最初の学びでした。
まさかの入居延期、そして音沙汰なし
条件もまとまり、あとは契約するだけ。
お世話になっている方々にも「入居者が決まりました！」と報告して、一緒に喜んでもらいました。
しかし、その翌日のことです。
仲介さんから、こんな連絡が入りました。
「お客様が急遽、長期出張になり、入居は来月以降になりそうです。オーナー様はお待ちいただけますでしょうか？」
正直、頭が真っ白になりました。
待つべきか、募集を再開すべきか
ここで、大きな判断を迫られます。
【待つ場合】
決まりかけた入居者を逃さずに済む。でも1ヶ月以上、空室のまま家賃はゼロ。
【募集を再開する場合】
新しい入居者が見つかる可能性がある。でも、せっかくの申込みを失うリスクもある。
悩んだ末に出した結論は、「契約が成立するまでは募集を継続する」でした。
申込みは、契約ではありません。契約書を交わすまでは、何が起こるかわからない。
実際、この判断が後になって効いてきます。
そして、音沙汰がなくなる
契約だけでも先に結べないか、確認をお願いしました。
しかし、返事は来ませんでした。
数日待っても、連絡なし。
その間、仲介さんが別のお客様を紹介してくれて内見も入りましたが、そちらも見送りに。
空室のまま、時間だけが過ぎていきました。
このとき痛感したのは、大家業は「相手ありき」の仕事だということ。
審査も、交渉も、契約も、入居も、すべて相手の都合で動きます。
自分ひとりではどうにもできない時間が、確実に存在します。
「待つこと」と「動くこと」を分けた
返事を待つ日々は、正直しんどいものでした。
でも、ある時こう考えました。
待つしかないことと、自分で動けることは違う。
返事は待つしかない。
でも、それ以外にできることはまだあるはずだ。
そう思って、打てる手を全部打つことにしました。
道路沿いにのぼりを設置
物件の庭側が道路に面していることに気づき、仲介さんに相談しました。
「入居者募集の看板やのぼりは設置できますか？」
数日後、黄色いのぼりが2本立ちました。
ポータルサイトへの掲載は「探している人」にしか届きません。
でも、のぼりなら「たまたま通りかかった人」にも届きます。
地元の仲介さんから聞いた言葉が印象に残っています。
「あの地域の人は、あの地域内に住みたがるんですよ」
引っ越しは遠方からより、同じ地域内での住み替えが多い。
だからこそ、地元向けのアナログな一手が効くという話でした。
家賃条件の見直しを相談
同時に、条件面の見直しも仲介さんに相談しました。
家賃を下げれば反響は増えるのか。それとも他に打つ手があるのか。
すると、こんなアドバイスをもらいました。
「家賃は4万円台に見せた方がいいですよ」
入居希望者はポータルサイトで検索するとき、「5万円以下」で絞り込むことが多い。
50,000円だとギリギリ入るかどうかの境目になってしまう。
でも49,000円なら、確実に「4万円台」の物件として表示されます。
たった1,000円の違いですが、そもそも見てもらえるかどうかが変わってくる。
そこで、条件を次のように組み替えました。
・家賃 49,000円
・管理費 2,000円
・ペット飼育の場合は＋2,000円
総額は変わりません。でも「見え方」が変わります。
大切なのは、自分だけで判断しないこと。
地場の相場観と、検索する人の心理を知っているのは、現場の仲介さんです。
内見に備えて清掃を依頼
物件を見に行くと、しばらく空室だったせいで埃がたまっていました。
誰も住んでいなくても、家は汚れていきます。
せっかく内見に来てもらっても、埃だらけでは印象が悪い。
すぐに、以前お世話になった方に清掃をお願いしました。
急な依頼にもかかわらず、快く引き受けてくれただけでなく、頼んでいない箇所まできれいにしてくれました。
こうした人とのつながりが、大家業では本当に大きな支えになります。
急展開、入居が決定
のぼりを立てた翌日のことでした。
仲介さんから連絡が入り、話はあっという間に進みました。
近くの会社に勤務されている方で、審査も問題なし。
そして今度は、入居の延期もありませんでした。
念のために書いておくと、決まったのはのぼり経由ではありませんでした。
タイミングが重なっただけです。
それでも、あのとき「待つだけ」をやめて動いていなければ、この結果にはたどり着かなかったと思っています。
2月末の募集開始から、約4ヶ月。ようやく、あの家に人が住み始めました。
70万円で買って、残置物を片付けて、80万円かけて直した家。
その家が、誰かの「暮らす場所」になった瞬間でした。
入居して終わりじゃなかった
入居が決まって、ひと安心。
……と思っていたら、そうはいきませんでした。
入居からしばらくして物件の前を通ったとき、室内から犬の鳴き声が聞こえてきたのです。
「ペットの話は聞いていないぞ……」
一瞬、頭をよぎったのは無断飼育の可能性でした。
ただ、ここで慌てて動くのは危険です。
まだ何も確認できていない段階で入居者さんを疑えば、信頼関係が壊れてしまいます。
まずは仲介さんに、事実確認をお願いしました。
結果は、、、入居者さんは、きちんとペット飼育の申請をしていました。
客付けをしてくれた不動産会社から、
管理をお願いしている仲介さんへ情報が伝わっていなかっただけだったのです。
その後、覚書を交わし、ペット飼育分の家賃を上乗せする手続きをしてもらいました。
結果的に、収支はむしろ改善。疑う前に、確認する。
この順番を守ったことで、入居者さんとの関係を壊さずに解決できました。
賃貸経営は、入居が決まってからが本当のスタートです。
初めての入居付けでわかった3つのこと
4ヶ月の入居付けを終えて、わかったことが3つあります。
1.入居付けは「待つ仕事」ではなく「動く仕事」
ポータルサイトに掲載して待つ。それだけでは、状況は動きませんでした。
のぼりを立てる、条件を見直す、清掃を依頼する。
打てる手を打ち続けたからこそ、結果につながったと思っています。
物件を直して終わりではなく、そこからが営業活動の始まりでした。
2.申込み＝契約ではない
申込みが入ったときは「決まった」と思い込んでいました。
でも実際には、入居が延期になり、そのまま連絡も途絶えました。
契約書を交わすまでは、何が起こるかわかりません。
「契約成立まで募集を継続する」という判断が、結果的に自分を救いました。
3.仲介さんとの関係が、すべてを左右する
のぼりの設置も、条件の相談も、ペットの事実確認も、すべて仲介さんが動いてくれたおかげです。
だからこそ、私は広告料をきちんとお支払いしました。
「いらないですよ」と言っていただいたのですが、それでもお渡ししました。
削るべきところは削る。でも、人に関わるお金は削らない。
長く付き合いたい相手には、きちんと払う。これが自分なりの考え方です。
まとめ
70万円で買ったボロ戸建ての入居付けは、決して順調ではありませんでした。
申込み、延期、音沙汰なし、内見の見送り。
何度もつまずきながら、約4ヶ月かけてようやく入居が決まりました。
もし今、空室が決まらずに悩んでいる方がいたら。
ネット掲載だけで待っていませんか？まだ打てる手が、残っているかもしれません。
この家をいくらで買って、どう直したのかは、こちらの記事で公開しています。
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